外地客组团来深扫房，深圳楼市告急
一直说深圳竞争力尤其是成长性竞争力全球第一，“深圳主义者”对此深信不疑，当然北上广不少人表示不服气。
是不是事实？
来，没有比较就没有伤害。
深圳已成外资“移民”首选
先看一组数据：近3年深圳年增外资企业数量翻倍，注册资本金增长近7倍！这些企业平均每家注册资本1280万美元，折合人民币8828万。然后再比较一下大上海：
这3年，深圳合计新登记外资企业13665家相当于上海2016年末累计总数的17.1%；合计注册资本1093.7亿，相当上海2016年末累计总额的21.4%。随时要超越上海的节奏。
从前，外资进大陆一般先考虑北京上海，进珠三角往往先考虑广州。近年，深圳甚至可以说是全国首选！
不过，进入深圳不止境外资本，更有市外资本。尤其是粤港澳大湾区概念出来以后。
深圳的“野心”，大概是全球第一
数据来源：咚咚找房
国内的“老外”，在深圳大扫货
中原地产事业2部整理的数据（见下图），外地客户近期在深圳扫货约6.56亿，这还没含卓越前海壹号（是公寓不是住宅）的成交金额。
这批客户，北京占大多数；一单总价3000万以上占大多数；前海、后海、科技园占大多数；公寓、写字楼、住宅都“涉案”……
深圳人的房地产市场，正在变成了全国甚至地球人的市场。在不久的将来，估计会看到市场发生剧烈变化。
“外向型”市场的特质
——两极分化
特征
01
高端物业价值兑现的推手
此前澳康达&深圳湾公馆邀请全球奢侈地产走读纽约时发现，纽约顶级豪宅买家当中，大约有50%来自全球各地，最高价格的买主，往往是海外的。
同样的，香港100-300万/㎡的豪宅，大陆和澳门买家比重颇高。One Hyde Park的买家中，中东皇室占了较大比重。
随着深圳资本全球化、全国化程度越来越高，高端物业价格也将越来越高。在这过程中，不免有非中心城区物业会跟着抬价。
特征
02
让本地人无湾区房可买
中国4座一线城市当中，核心区拥有湾海景观、空气质量最佳的就是深圳。而来自北方的富人们，往往优先选择海景物业。
过去外地人购买深圳物业的案例，后海、蛇口是重头，后海顶级公寓外地客户比重深圳可高达30%。住宅受限购影响，比重相对低一些。
但即便如此，现在深圳核心区海湾沿线，已经没有多少房子了，尤其是住宅。现在，在深圳湾区买一套住宅，动辄3000万起，5000万+已经成为了主流。实在是缺货。
就像后海，有一定存货的在售住宅项目大概只有深圳湾公馆了。
特征
03
更注重人性感受
2012年，听说台湾有位知名的室内设计师，专门收购台北坊巷中的老房子，重新装修后以数倍于原价的价格卖掉（具体价格忘了）。购买的人群当中，明星占多数。
最近深圳很火的360元/㎡/月的高租金房缔造者April，沿用的也是同样的逻辑。房子可以老，但室内装修、配置与服务等生活体验，必须极致。
在城市上升期，这是一种“外向型物业”（老外、香港人、海归接受度高）；在城市成熟期，这是基本的高端需求。
深圳迈入“外向型物业”时代
“外向型物业”，指的是基于海派居住理念而打造的，呈现的居住氛围在香港、海归、创/富二代及思维比较开放的艺术文化人群中接受度较高。
小众化且人群集中度高、苛求生活细节体验，是基本共性。如深圳湾公馆的客户群中，海归的比重竟然可达到60%左右。这就是与传统房地产项目最不一样的地方。
对单体建筑精细化耕作
是外向型市场外向型物业的共性之一
图为One57
目前的深圳，除了上述所说的“外资”暴增带来的客群支撑外，内源客户群体——海归量同样持续暴涨。
2016年，深圳引进留学人员超万人，同比增长49.3%。当然，这个数量只占同期全国回国留学生人数的2%左右，相比北京2011年已占全国1/4仍有很大差距。
不过，这几年深圳出国留学人数基本保持20-40%之间的超高增速，跟深圳仅37岁有很大关系。在可预见的未来，深圳海归的数量依然会保持超高增速。
现在，已是“外向型物业”的价值提档期。
品读“外向型物业”引领者
深圳湾公馆
前段时间，某位代理的朋友说：“深圳湾公馆，是我们团队必看的一个项目。”在深圳，很少有哪一个小体量项目能够获得如此殊荣。
深圳湾公馆秉承的是西方以人性体验为基础的理念，并历时多年精细化耕作。
很多项目对于品质的要求，标准往往是使用知名品牌，至于合适与否，并不会太考究。在深圳湾公馆，这群“偏执狂”几乎苛求到各个生活相关细节。
开门体验
他们会因为顶级品牌的提升推拉门不够完美（太重/把手太短老人or孩子掰不动）而选择定制化组装。
声光等因素影响的居住体验
会考虑到让立面、隔音、采光等效果最优而不惜成本，选择8+8+12A+8mm三层中空夹胶双银LOW-E超白玻璃（这配置，很多顶级写字楼都达不到）。
智能化体验
会因为顶级品牌的智能化系统不够完善而自己设计并定制。
接送体验
在国家化程度不断提升，海归不断增加，个性化需求不断提升的当下，其名车荟不仅配备宾利、劳斯莱斯等名车，还配备了可到香港机场接机的保姆车。
还有，FAST FLOW（捷流）同层排水技术、“展厅级”车库、专利车道和专用灯具等等细节……
如此匠心，有人秒懂，也有人始终难懂。
物以类聚，人以群分。不是所有人都喜欢复式，但喜欢复式的人，一定是年纪相仿，特立独行，追求完美的人，对生活有自己的规划和想法，兴趣爱好也较相似。
纯复式豪宅更容易让这群志趣相同的人聚在一起，和谐的邻里关系使得工作之余的生活变得更加丰富多彩、有意义。
这么一个社区，规模不需要大，交互空间不需要大，户型也不需要太大。因为太大，人与人之间就难以近距离接触，社群也就难以形成。
以海归、创/富二代、时尚派客群为主导的深圳湾公馆，罕有人喜欢大家庭的居住方式。这也决定了TA不需要太大的户型，约80-150㎡纯复式，楼上楼下区分出两种生活空间，可Party可独处，足矣。
5楼的城市平台，包含恒温泳池、垂直花园、健身房等多元化配套，满足海归、二代等圈层的日常所需。而恰到好处的紧凑度，也更有利于圈层交互的行为产生。
圈层，总是伴随着志趣相投，是一场工作和生活状态的展现。或许能印证深圳湾公馆设计师所说——“这里，将成为新的生活秀场。”